Mutuo ipotecario

Cos'è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine concessa da banche e da altri intermediari finanziari a chi intende comprare una casa e non dispone delle risorse necessarie (o preferisce non impiegarle per l’acquisto dell’immobile). Un mutuo può essere richiesto anche per costruire o ristrutturare un immobile o per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità¹. Il mutuo si definisce ipotecario quando la banca accende un’ipoteca sull’immobile acquistato, come garanzia di rimborso qualunque cosa accada.

Come funziona
Tipologie di tasso
Ammortamento
Surroga, rinegoziazione, sostituzione
Spese
Rata sostenibile

La banca eroga un finanziamento da utilizzare per comprare la casa

Un mutuo può essere richiesto anche per la ristrutturazione della casa

Come funziona il mutuo ipotecario

Con un mutuo puoi gestire meglio l’impegno finanziario legato all’acquisto o alla ristrutturazione della casa. È un processo piuttosto articolato e complesso, nel quale è importante affidarsi e seguire in modo puntuale e accurato le indicazioni della banca o altro intermediario cui ti rivolgi. Dopo aver individuato l’abitazione che intendi comprare e l’offerta di mutuo che vuoi sottoscrivere, questi sono i passaggi principali del processo di richiesta, erogazione e rimborso del mutuo.

Richiesta del mutuo

MERITO CREDITIZIO
Tutti possono richiedere un mutuo, a condizione di dimostrare la propria capacità di rimborsare la somma chiesta in prestito. Per questo le banche valutano con attenzione il tuo merito creditizio, chiedendoti di inviare una serie di documentazioni con le informazioni principali che attestano la tua posizione finanziaria e lavorativa (come ad esempio almeno l’ultima busta paga). Le banche integrano queste informazioni consultando banche dati utili per analizzarne la tua affidabilità creditizia (cioè la puntualità nel rimborsare finanziamenti chiesti in passato).
CAPACITÀ DI RIMBORSO E IMPORTO
Le informazioni che la banca raccoglie servono anche a stabilire qual è la rata di rimborso che ragionevolmente puoi sostenere: è una valutazione personale rispetto al tuo reddito e budget di spesa, ma c’è anche una raccomandazione (spesso vincolante) di non superare un terzo del reddito disponibile, per poter far fronte nel tempo alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito².
Di solito con un mutuo puoi ottenere un importo pari all’80% del valore dell’immobile, ma esistono anche soluzioni che (con costi aggiuntivi e fornendo più garanzie) permettono di finanziarie percentuali anche più alte³. Il valore dell’immobile per cui richiedi il mutuo viene stimato da un tecnico incaricato dalla banca.
DURATA E FINALITÀ
La durata giusta per un mutuo dipende dalle tue esigenze e dalle possibilità offerte dalla banca, ma di solito la durata varia da 5 a 30 anni⁴. Puoi richiedere un mutuo per acquistare la tua prima casa, oppure una seconda casa o anche per ristrutturare una casa che già possiedi.

Nel caso di acquisto di prima casa è possibile ottenere un mutuo fondiario che è regolato da una normativa più stringente rispetto al mutuo ipotecario e che permette di avere tassi di interesse più convenienti, spese notarli più contenute e alcune agevolazioni fiscali rispetto agli interessi dovuti (che è possibile dedurre dalle tasse dovute ogni anno). Anche il mutuo fondiario prevede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile finanziato e il meccanismo di funzionamento del mutuo è pressoché lo stesso. Il mutuo fondiario ha normalmente queste caratteristiche:

è sempre per l’acquisto della prima casa, cioè l’abitazione principale di chi lo richiede;
l’importo erogato non può superare l’80% del valore dell’immobile;
il rimborso ha durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni.

Erogazione del mutuo

Dopo le valutazioni e gli accertamenti necessari la banca delibera se concedere o meno il mutuo. In caso positivo, la banca collabora con il notaio per la predisposizione di tutta la documentazione necessaria all’atto di compravendita (come, ad esempio, il contratto di mutuo, l’iscrizione dell’ipoteca, il certificato di proprietà) e l’importo previsto viene erogato sul tuo conto corrente. Nel caso di acquisto di prima casa la banca è tenuta per legge a raccogliere anche le documentazioni che attestano l’iscrizione della residenza all’anagrafe del comune dove si trova l’immobile. In questo caso la residenza va mantenuta nel comune per almeno 5 anni, altrimenti si perdono le agevolazioni previste dal mutuo fondiario.

Rimborso del mutuo

Dal momento in cui l’importo del mutuo viene erogato, secondo i tempi e le modalità previste nel piano di ammortamento del mutuo, parte il periodo di rimborso del mutuo. In questo periodo il rimborso del finanziamento avviene pagando rate di importo fisso (in questo caso si parla di mutuo a tasso fisso) o variabile (in questo caso si parla di mutuo a tasso variabile o a tasso misto).

Quali tipologie di tasso è possibile avere con un mutuo?

La tipologia di tasso determina il modo in cui vengono calcolati gli interessi rispetto all’importo dovuto durante la durata del mutuo. Sono possibili 4 tipologie.

TASSO FISSO
Il tasso di interesse applicato dalle banche è stabilito al momento della sottoscrizione e non cambia mai per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso dà quindi la certezza che gli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire sia stabilito fin da subito e che non possa mai cambiare⁵.
TASSO VARIABILE
Il tasso di interesse applicato dalle banche può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria⁶. Il mutuo a tasso variabile offre quindi la possibilità che gli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire possano diminuire (ma anche aumentare) in funzione delle condizioni di mercato. Esistono anche forme di mutuo a tasso variabile definite CAP (o CAPPED) RATE, nelle quali è previsto un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
TASSO MISTO
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Il mutuo a tasso misto coniuga quindi nel tempo le caratteristiche dei mutui a tasso fisso e variabile.
TASSO DOPPIO
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.

Cosa si intende per piano di ammortamento

Con piano di ammortamento del mutuo si intende il progetto di rimborso della somma ricevuta e degli interessi dovuti cioè l’elenco delle rate dovute per rimborsare il mutuo e delle relative scadenze. Ogni rata è composta da una quota capitale, quindi una parte della somma presa in prestito da rimborsare, e da una quota di interessi, calcolata in base al tasso prescelto e in riferimento al debito residuo.

Cosa succede se non si rimborsa un mutuo

Richiedere un mutuo è un impegno economico notevole, per questo motivo va valutato con grande attenzione.
In caso di ritardo nel pagamento di una rata, la banca ha il diritto di applicare a quella rata ulteriori interessi, detti interessi di mora. Ci sono anche casi in cui la banca può anche decidere di risolvere il contratto di mutuo in caso di mancato pagamento anche di una sola rata.
Se la banca risolve il contratto, è necessario restituire immediatamente il debito residuo altrimenti si può incorrere anche nella perdita della proprietà dell’immobile. Cioè la banca fa valere l’ipoteca accesa sull’immobile per cui il mutuo è stato concesso⁷.

Cosa sono la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione di un mutuo?

L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, l’evoluzione dell’offerta di mutui sul mercato e anche i cambiamenti nelle proprie esigenze di vita possono rendere nel tempo meno sostenibile il mutuo che si è già sottoscritto. La legge prevede alcune possibilità per rivedere le condizioni del proprio mutuo: la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo.

Surroga

La surroga, nota anche come portabilità del mutuo, consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra, senza costi aggiuntivi⁸, con la possibilità di modificare alcune condizioni e cercare di rendere il mutuo meno oneroso. Con la surroga, l’ipoteca sull’immobile non viene estinta ma aggiornata in favore della banca presso cui si trasferisce il mutuo. Con la surroga si può mantenere o cambiare il tipo di tasso, passando ad esempio dal variabile al fisso, si può modificare la durata del piano di ammortamento, accorciandola per ridurre il costo degli interessi, oppure allungandola per rendere la rata più sostenibile nel proprio budget⁹.

Rinegoziazione

A differenza della surroga, questa operazione viene gestita con la stessa banca che ha originariamente concesso il mutuo e, a seconda delle condizioni applicate da ciascun Istituto nell’ambito della normativa che regola questo tipo di operazioni, è possibile ridefinire le regole di restituzione del credito modificando il piano di ammortamento¹⁰.

Sostituzione

Un’ultima possibilità è la sostituzione del mutuo che comporta l’estinzione anticipata del mutuo già sottoscritto stipulandone uno nuovo con un altro Istituto. Con la sostituzione è possibile modificare ogni aspetto del vecchio mutuo ma si va nuovamente incontro a tutte le spese legate all’accensione di un nuovo contratto di mutuo (come, ad esempio, la perizia, le spese notarili, l’istruttoria…). Sostituendo il proprio mutuo con uno di importo maggiore del capitale residuo, è possibile disporre di liquidità aggiuntiva ed è spesso questa la ragione per cui si sceglie la sostituzione. Si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo del mutuo, in genere meno costoso rispetto a un’altra forma di finanziamento.

Quali sono le spese quando si richiede un mutuo

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario può prevedere alcune spese aggiuntive¹¹:

un’imposta prevista per legge e trattenuta direttamente dalla banca. Essa è attualmente pari al 2% (0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”) dell’ammontare complessivo del mutuo;
il rimborso delle spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
la parcella del notaio;
le spese di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
il costo del premio di assicurazione a copertura di danni all’immobile ed eventualmente anche dei rischi legati alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito;
la commissione, generalmente annuale, di gestione della pratica e le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel Foglio contenente le Informazioni generali);
le spese di istruttoria, cioè il rimborso chiesto per le formalità necessarie all’erogazione del mutuo e che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.

Una misura che sintetizza il costo complessivo totale del mutuo è il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), perché tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese aggiuntive (ma non sono incluse, ad esempio, le spese notarili)¹². Se il tasso del mutuo è variabile o misto il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

Come rendere sostenibile la rata di un mutuo?

Quando valuti un mutuo sono diverse le componenti da analizzare per capire come gestire bene l’acquisto della casa, in coerenza con il tuo stile di vita e il budget che hai. È importante prendere consapevolezza che una parte (anche importante) dei risparmi che finora hai accumulato e del tuo reddito dei prossimi anni (10, 20, 30 anche di più) sarà da destinare all’anticipo sull’acquisto della casa e al rimborso del mutuo.

Valuta l’anticipo che puoi sostenere: con un anticipo corposo potrai chiedere in prestito un anticipo più ridotto e potresti avere rate più contenute. Anche privarsi di tutti i risparmi che hai a disposizione, però, potrebbe non essere una buona scelta: preserva sempre la quota di liquidità necessaria per affrontare spese impreviste che possono sempre capitare.
Stima l’importo che puoi richiedere: viene accertato tramite perizia specifica (gestita direttamente dalla banca) e cerca di mantenerlo entro l’80% del valore dell’immobile per poter usufruire delle condizioni più vantaggiose garantite dal mutuo fondiario, se acquisti la tua prima casa.
Calcola la rata di rimborso in modo sostenibile per il tuo budget: mantienila entro al massimo 1/3 del tuo reddito netto mensile, soprattutto in prospettiva, determinando la tua disponibilità mensile sottraendo le spese ordinarie. Tieni presente anche che possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione).
Analizza i costi complessivi del mutuo, la tipologia di tasso, la durata del piano di rimborso (il costo del finanziamento cresce per durate più lunghe).

Le variabili in gioco sono molte, per cui è sempre buona abitudine confrontare più offerte tra loro, attraverso il PIES (un documento che per legge la banca è tenuta a consegnarti e che contiene le informazioni personalizzate sul mutuo richiesto e necessario per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato) e fai attenzione soprattutto al TAEG, l’indicatore sintetico di costo che tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese aggiuntive. Ricorda che la Legge ti riconosce anche un periodo di riflessione minimo di 7 giorni: utilizzalo per rivedere il tuo processo di scelta del mutuo ed essere sicuro di aver scelto in modo consapevole, analizzando i diversi fattori. Altrimenti hai ancora margine per cambiare la tua decisione.