Mutuo ipotecario tasso misto

Cos'è il mutuo ipotecario a tasso misto

Il mutuo ipotecario a tasso misto è un mutuo ipotecario in cui è possibile modificare, a scadenze e condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo di passare dall’iniziale tasso fisso al tasso variabile o al contrario¹.

Come funziona
Calcolo degli interessi
Costi
Opportunità
Punti di attenzione

Come funziona il mutuo ipotecario a tasso misto

Le fasi del processo di richiesta, valutazione, erogazione e rimborso sono quelle tipiche di un mutuo ipotecario. Come per tutte le tipologie di mutuo ipotecario, anche il mutuo ipotecario a tasso misto è un contratto per cui chi sottoscrive il mutuo si impegna a rimborsare all’istituto di credito l’importo erogato più gli interessi dovuti secondo un piano di ammortamento, cioè un progetto di rimborso. Questo progetto stabilisce l’importo erogato, i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre)². Il documento di riferimento per reperire queste informazioni e confrontare diverse offerte di mutuo è Il Pies (Prospetto Informativo europeo standardizzato), che l’intermediario finanziario è tenuto per legge a fornirti gratuitamente dopo l’analisi delle tue esigenze e della tua situazione finanziaria e comunque in tempo utile prima della sottoscrizione del contratto di mutuo³. La specificità del mutuo ipotecario a tasso misto è il modo in cui viene calcolata la quota interessi che compone la rata di rimborso.

Come vengono calcolati gli interessi nel mutuo ipotecario a tasso misto?

Nel mutuo ipotecario a tasso misto sono previsti momenti (stabiliti dalle condizioni contrattuali specifiche del mutuo) in cui la quota interessi che compone la rata di rimborso viene calcolata con tasso variabile (e quindi con riferimento all’Euribor⁴) e altri periodi in cui la quota di interesse viene calcolata con tasso fisso (e quindi con riferimento all’Eurirs). Sul mercato esistono diverse offerte di mutui a tasso misto. Ciascuna prevede condizioni e momenti specifici per il cambio da tasso fisso a variabile e viceversa.

Quali sono i costi di un mutuo ipotecario a tasso misto?

Come ogni contratto di finanziamento, anche il mutuo a tasso misto è caratterizzato da un TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che sintetizza il costo complessivo del mutuo. Per la parte di rate definita con interesse a tasso variabile, il TAEG del mutuo viene calcolato al momento della concessione. Il TAEG tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese per le pratiche legate alla valutazione e concessione del mutuo, come ad esempio le spese di iscrizione dell’ipoteca, la perizia e l’istruttoria, sia delle spese di gestione del mutuo come, tra le altre, quelle per l’incasso della rata.

Quali opportunità può dare un mutuo ipotecario a tasso misto?

Il tasso misto può essere la scelta più indicata per chi:

sottoscrive un mutuo in un contesto di particolare incertezza sull’andamento dei tassi;
preferisce avere la possibilità di rivedere la propria scelta sulla tipologia di tasso in base a una periodicità prevista contrattualmente;
vuole un prodotto che permetta di cogliere in modo positivo le evoluzioni di mercato.
Il mutuo ipotecario a tasso misto garantisce quindi una certa flessibilità di scelta per poter cogliere tempo per tempo le opportunità migliori date dalle diverse tipologie di tasso.

Quali punti di attenzione considerare nella scelta del tasso misto

Sono almeno due gli elementi cui prestare attenzione. È una flessibilità che di solito comporta dei costi più elevati rispetto a mutui che non la prevedono (per capirlo puoi confrontare TAEG e Spread dei diversi prodotti). È un’opzione che non può essere esercitata in qualunque momento ma a precise condizioni e, ogni volta, nella scelta ci si pone di fronte ai rischi e opportunità che incontriamo generalmente nella scelta tra tasso fisso (come, ad esempio, la certezza della rata in un momento di inflazione e costo del denaro crescente) e tasso variabile (come la possibilità di vedersi ridurre la rata in condizioni di mercato favorevoli).